長崎における空き家の出口戦略について
parasol-houseこんにちは！パラソルです。
パラソルでは現在誰も使わなくなってしまったご自宅の管理を行っています。
・急な転勤で家を空けることになってしまった。
・実家の親が介護施設に入所することになり管理する人がいない。
・実家を相続したけど県外に住んでるから掃除に行けない。
このようなお悩みをお持ちの方はぜひパラソルにご相談ください！
一般的な空き家の出口戦略について
空き家を相続した場合の対応として一般的に考えられる方法は以下の通りです。
- 中古物件として売却
- 現況のまま、もしくはリノベーションして賃貸 or 民泊
- セカンドハウスとして活用
ほとんどの場合でこのような方法になるかと思います。それぞれの対応について「長崎においてどうなのか」という視点で解説していきます。今回は特に遠方にお住いの方が相続したケースを想定して記載します。
中古物件として売却
現状、最も有効な手段であると考えています。
他の記事にもありますが、長崎の不動産は立地による価値の変動があまりにも大きいという特徴があります。これは低地の開発が盛んである点、斜面地という地域特性、人口流出に伴う高齢人口の増加などに起因します。
これはあくまでも筆者の私見になりますが、長崎の不動産価格は現状がピークに近いと考えています。
低地の物件について
低地の物件は焦って売却する必要は無いと思います。長崎の人口が減少することはそれだけ買い手の需要が不足する可能性も考えられますが、それを上回る高齢化によって低地の物件の価値は下がらないと考えられます。
住み替えによって斜面地から低地へ移る高齢者が多く、また低地面積が非常に低いため、今後も低地の価値は維持されると考えられます。
斜面地の物件について
斜面地の、特に道路に面していない斜面地の物件をお持ちの方は早急な売却をお勧めします。
道路に面していない建物は、
- 再建築や増改築ができない（または制限が大きい）
- 資産価値が下がりやすい・売却が難しい
- 融資が受けにくい
- 緊急時のアクセスが悪い
- インフラ整備・メンテナンスが不便
- ゴミ出しなど日常の利便性が下がる
ざっと列挙してもこれだけのデメリットを含んでいます。
長崎にお住まいの方はお分かりかと思いますが、車が入れないような斜面地にたくさんの住居があり、更地にした場合の新築不可の場所も多くあります。
人口減少時代の問題として特に重く考えたいのがインフラ維持が今後も可能なのかという点も不安視されます。
現況のまま、もしくはリノベーションして賃貸 or 民泊
賃貸としての貸出は成功すれば最も理想的な気がしますが、「家を貸すという仕事である」という認識は必要不可欠です。
- 物件の立地や需要のリサーチ: 地域の賃貸需要を把握し、家賃設定の相場をよく調査する。
- 初期リフォームの検討: 入居者獲得のため、必要なリフォームや設備投資を計画し、家賃とのバランスを考慮する。
- 専門家への相談: 不動産会社や税理士に相談し、収支シミュレーションや税制面のメリット・デメリットを把握する。
- 保険の加入: 火災保険や家賃保証保険など、万が一に備える。
- 長期的視野で検討: 賃貸経営は長期的な視点が必要。将来的な相続やライフプランと合わせてシミュレートする。
遠方の物件を経営するとなると難易度は飛躍的に上がります。民泊などの場合はなおのこと。また賃貸中の場合、売却時に「オーナーチェンジ物件」として扱われ、買い手の層が限定的になる場合があります。
いずれにせよ賃借人が決まるまでの間は空き家を適切に維持する必要があります。
その際はぜひパラソルへご相談ください！
セカンドハウスとして活用
資金的な余裕がある。将来的に長崎に住もうと考えている。
その場合は全く問題ありません。長崎に住む人間として、このような形で長崎を訪れる方が増えることは非常に喜ばしい限りです！
お戻りになる皆様が快適にお過ごしできる環境を維持することが、パラソルの使命でもあります。
まとめ
物件の立地や地域性で大幅に出口戦略が変わるのが長崎の特徴です。
遠方にお住まいの方はよろしければ1週間程度、仮想住人として実際にお住まいいただき、ご自身の目で長崎の街をご覧いただければと思います。
パラソルはあくまでも空き家を適切に維持するお手伝いを目的として事業を行っていますが、その先の出口戦略についてのアドバイスもレポートを通して実施していきます。
地元のパートナーとして、ぜひお気軽にご相談ください！
